2月25日，大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展論壇在深交所舉行，深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)技術(shù)系統(tǒng)于3月1日起正式上線啟用，這標(biāo)志著深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)在技術(shù)層面準(zhǔn)備工作已順利完成，將為國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品平穩(wěn)發(fā)行上市提供有力技術(shù)保障。
可以看到，圍繞公募REITs的多項(xiàng)配套措施規(guī)則已于1月29日正式發(fā)布，其信息公開(kāi)網(wǎng)站，審核業(yè)務(wù)系統(tǒng)和網(wǎng)下發(fā)售系統(tǒng)也于3月1日啟用。公募REITs已經(jīng)進(jìn)入首批試點(diǎn)項(xiàng)目正式實(shí)施階段。預(yù)計(jì)首批公募REITs將于2021年上半年與投資者見(jiàn)面，2021年或成境內(nèi)公募REITs產(chǎn)品元年。
實(shí)際上，國(guó)內(nèi)有基金公司已經(jīng)推出了國(guó)內(nèi)首只公募REITs，即2015年7月6日成立的鵬華前海萬(wàn)科REITs，該產(chǎn)品以深圳前海地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易。從收益來(lái)看，這只基金的年化收益率水平與優(yōu)秀的純債基金較為類似，另一方面，由于封閉時(shí)間長(zhǎng)，場(chǎng)內(nèi)交易存在不同程度的折價(jià)，場(chǎng)內(nèi)交易波動(dòng)比純債基金要高一些。
圖1 鵬華前海萬(wàn)科REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)
圖片來(lái)源：展恒基金研究中心，Wind
由下圖可以看出，該基金的資產(chǎn)配置主要以債券投資為主：
圖2 鵬華前海萬(wàn)科REITs設(shè)立后資產(chǎn)配置比例變化
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圖3 鵬華前海萬(wàn)科REITs單位凈值增長(zhǎng)
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圖4 鵬華前海萬(wàn)科REITs成立以來(lái)報(bào)告收益率
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圖5 鵬華前海萬(wàn)科REITs分紅情況
圖片來(lái)源：展恒基金研究中心，Wind
以上是我國(guó)首只公募REITs基金-鵬華前海萬(wàn)科REITs自成立以來(lái)的表現(xiàn)情況。
那這次發(fā)布的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs又是什么呢？
在以前，受市場(chǎng)環(huán)境、制度因素等限制，我國(guó)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化REITs，均為類REITs產(chǎn)品，通常稱為中國(guó)版REITs（C-REITs）。中國(guó)版REITs大多為私募發(fā)行，因而由于私募投資門檻較高，很多個(gè)人投資人無(wú)法達(dá)標(biāo)，從而無(wú)法參與。
首先，公募基金涉及投資者范圍廣，投資要盡量分散，確保安全，因而比私募基金有更多的限制和要求，比如投資范圍，公募基金在投資品種、投資比例、投資與基金類型的匹配上有嚴(yán)格的限制。例如雙10限制，第一個(gè)10:一只基金持有一家公司發(fā)行的證券，市值不得超過(guò)基金資產(chǎn)凈值的10%；第二個(gè)10:同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司發(fā)行的證券，不得超過(guò)該證券的10%。雙10限制主要是為了防止單一證券出現(xiàn)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)而對(duì)公募基金組合造成重大影響。因而REITs往往無(wú)法達(dá)到公募基金的要求。
我國(guó)為了促進(jìn)公募REITs的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出現(xiàn)了。
本次公募REITs要求底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)新規(guī)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券要持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，因此我們把符合要求的收費(fèi)公路項(xiàng)目及其收益統(tǒng)統(tǒng)打包，全部做成標(biāo)準(zhǔn)化、能在交易所上市的資產(chǎn)支持證券（Asset-backed securities），簡(jiǎn)稱ABS。同時(shí)，還需要一家符合資格的券商或者基金公司進(jìn)行公募，即基金管理人?；鸸芾砣撕虯BS管理人應(yīng)當(dāng)存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一控制人控制。在REITs發(fā)行過(guò)程中，發(fā)改委會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目把關(guān)，證監(jiān)會(huì)會(huì)對(duì)公募發(fā)行把關(guān)；基金管理人需要向證監(jiān)會(huì)提交相關(guān)材料。為了保護(hù)投資人利益，同樣需要托管人對(duì)ABS和基金資產(chǎn)進(jìn)行托管。而ABS的托管人和基金的托管人應(yīng)該為同一人。
圖6 公募REITs結(jié)構(gòu)
在進(jìn)行公募的時(shí)候，首先，基金管理人可以和ABS管理人開(kāi)展聯(lián)合盡職調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況，以及原始權(quán)益人、控股股東、實(shí)際控制人、主要參與機(jī)構(gòu)情況等等內(nèi)容。然后，基金管理人披露招募說(shuō)明書(shū)等文件，再公開(kāi)募集資金，資金主要用于受讓收費(fèi)公路項(xiàng)目公司的股權(quán)。同時(shí)，為了保護(hù)投資者利益，防止REITs僅僅成為原始權(quán)益人退出項(xiàng)目的工具，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方也應(yīng)該參與基金份額的戰(zhàn)略配售，而且不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。至此，公募REITs的資金購(gòu)買了項(xiàng)目100%股權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)利，但也不一定是單一項(xiàng)目，而是可以同時(shí)購(gòu)買多個(gè)項(xiàng)目。80%以上基金資產(chǎn)需要投資于基礎(chǔ)設(shè)施ABS，并持有其全部份額，剩下的基金資產(chǎn)只能用于投資于利率債、高等級(jí)信用債或者貨幣市場(chǎng)工具。公募REITs要將每年可供分配金額的90%，以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資人，每年不得少于1次。通過(guò)公募REITs，原始權(quán)益人獲得了融資，融資用途需要符合國(guó)家政策，鼓勵(lì)原始權(quán)益人將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是一種新的基金品種，投資者要了解清楚這類新基金品種的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，根據(jù)自己的實(shí)際需要和風(fēng)險(xiǎn)承受能力來(lái)進(jìn)行合理投資。
