基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，這一產(chǎn)品受到市場的廣泛關(guān)注，首批9只公募REITs在5月31日面向公眾正式發(fā)售，從公募REITs發(fā)售公告看，這9只產(chǎn)品都在5月31日發(fā)行，除浙商證券滬杭甬杭徽高速、富國首創(chuàng)水務(wù)、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園計(jì)劃、普洛斯發(fā)行到6月2日之外，其他都將在6月1結(jié)束，意味著這一波REITs發(fā)售將上演2天募集或3天募集的“閃電戰(zhàn)”。
前幾天，國內(nèi)多家私募基金都在瘋搶房地產(chǎn)信托REITs，這些私募機(jī)構(gòu)包括在一級市場上僅次于高瓴資本和紅杉的“鼎暉投資”，以及去年二級市場的私募基金冠軍“石峰資產(chǎn)”，還有“中金資產(chǎn)和景唐投資”。
REITs的簡介
REITs的全稱是Real Estate Investment Trusts，翻譯過來就是房地產(chǎn)投資信托基金，是通過發(fā)行收入證明募集資金，然后投資于房地產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以租金收入和房地產(chǎn)升值來分配股息的一種信托基金。簡單來說，公募REITs就是投資者把錢交給基金經(jīng)理，由基金經(jīng)理去投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，比如高速公路、機(jī)場、港口、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施，這些基礎(chǔ)設(shè)施如果賺錢了，就把錢分給投資者，所以說投資REITs的人可以把自己想象為“包租公”、“包租婆”。
對于國內(nèi)投資者來說，REITs是一個比較新的投資品種，但是在國外市場已經(jīng)非常成熟了。世界上第一只REITs在1960年誕生于美國，經(jīng)過60多年的發(fā)展，美國的REITs市場已經(jīng)非常成熟。
我國在這次發(fā)行真正意義上的9只公募REITs產(chǎn)品之前，進(jìn)行了很多探索，2002年國內(nèi)信托業(yè)務(wù)開展后開始涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；2005年首次提出開展REITs，商務(wù)部向國務(wù)院遞交商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告，提到要開放國內(nèi)REITs融資渠道；2008年高層開始鼓勵試點(diǎn)，國務(wù)院曾多次鼓勵開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作；2009年央行聯(lián)合銀監(jiān)會等部門成立“REITs試點(diǎn)管理小組”，制定試點(diǎn)方案；2010年住建部鼓勵利用房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道，出臺了與租賃掛鉤的政策；2014年中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃發(fā)行，標(biāo)志著國內(nèi)REITs破冰；2015-2016年國務(wù)院住建部發(fā)布多項(xiàng)推進(jìn)REITs實(shí)現(xiàn)發(fā)展的政策，鼓勵政策密集出臺；2017年保利、碧桂園等長租公寓類REITs紛紛發(fā)行；2018年首個住房租賃資產(chǎn)證券化文件發(fā)布，這對發(fā)行基本條件等做出了明確要求。
數(shù)據(jù)來源：百度百科
制圖時間：2021/6/1
在近20年探索的基礎(chǔ)上，終于在今年5月31日面向公眾投資者發(fā)行了9只公募REITs。這9只分別是張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首鋼綠能、首創(chuàng)水務(wù)、廣州廣河和蛇口產(chǎn)園。但是這次上市的REITs資產(chǎn)有一個不好的地方就是封閉期太長，最短的封閉期為20年，最長的可以達(dá)到99年，也就是投資者在場外申購一個REITs資產(chǎn)后，20年內(nèi)別想著贖回，只能通過二級市場賣出。
數(shù)據(jù)來源：展恒基金研究中心
制表時間：2021/6/1
多家私募瘋搶房地產(chǎn)信托REITs
前幾天，國內(nèi)私募中中金資產(chǎn)、景唐投資、鼎暉投資和石鋒資產(chǎn)都在狂搶房地產(chǎn)信托REITs，如下圖所示，中金農(nóng)銀10號集合資產(chǎn)管理計(jì)劃、景唐旗下的精選2號、鼎暉投資旗下的南暉基金，以及石鋒資產(chǎn)旗下的眾多基金都參與了REITs產(chǎn)品的場外報(bào)價。很多機(jī)構(gòu)在狂搶ERITs，主要原因有兩個，一是實(shí)現(xiàn)大類資產(chǎn)的配置，REITs資產(chǎn)和股票、債券這兩類資產(chǎn)的相關(guān)性極弱，有利于獲得多個獨(dú)立的收益來源，并有效的分散風(fēng)險；二是大家喜歡炒新，每次新資產(chǎn)上市都會有一波炒作。
數(shù)據(jù)來源：海榕財(cái)富風(fēng)險投研
其中石鋒資產(chǎn)旗下的基金參與的最多。石峰資產(chǎn)成立于2015年7月27日，管理規(guī)模在100億以上，主打股票策略，是去年國內(nèi)二級市場的私募基金冠軍，旗下有158只基金，基金經(jīng)理是崔紅建和郭鋒。如下圖所示，截至5月24日，石鋒資產(chǎn)成立以來累計(jì)收益達(dá)到638.89%，同策略的收益為38.85%，滬深300收益為34.85%，年化收益為34.15%，遠(yuǎn)跑贏了市場，取得非常亮眼眼的成績。
數(shù)據(jù)來源：金方數(shù)據(jù)庫
數(shù)據(jù)時間：2021/5/24
旗下代表產(chǎn)品是石峰資產(chǎn)重劍一號，該產(chǎn)品成立于2016年9月，基金經(jīng)理是郭鋒，成立以來的累計(jì)收益達(dá)到449.81%，超額收益為392.64%，成立以來的最大回撤為32.68%。今年以來市場震蕩，抱團(tuán)股急跌，打的措手不及，表現(xiàn)不是很突出，收益為-1.89%，最近一個月的收益為正值，達(dá)到3.79%。
數(shù)據(jù)來源：金方數(shù)據(jù)庫
數(shù)據(jù)時間：2021/5/24
石鋒資產(chǎn)6月操作策略
在石鋒資產(chǎn)月度策略報(bào)告中指出以下四個核心要點(diǎn)。
一是經(jīng)濟(jì)回落趨勢進(jìn)一步確立，疫情后修復(fù)領(lǐng)域提供韌性。4月經(jīng)濟(jì)動能較上月進(jìn)一步放緩，出口和房地產(chǎn)投資是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)修復(fù)的主要推動力量，但制造業(yè)和消費(fèi)的恢復(fù)低于預(yù)期，經(jīng)濟(jì)回落趨勢進(jìn)一步確立。此外，部分疫情后周期收益的板塊目前尚未完全恢復(fù)正常，還有修復(fù)空間，我們維持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行節(jié)奏仍將是緩慢回落而不失速的判斷。
二是信用收縮最快階段已過，貨幣預(yù)計(jì)回歸中性，但仍需注意通脹風(fēng)險。從4月份的數(shù)據(jù)看，社融單月復(fù)合增速和M2增速均已回落至GDP增速附近，貨幣政策框架的“錨”則在于“保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配”，因此本輪信用收緊最快的一個階段或告一段落。預(yù)計(jì)后續(xù)貨幣政策可能會逐漸回歸中性，但短期內(nèi)也不存在大幅收緊的基礎(chǔ)。我們?nèi)孕枰柰泬毫Φ氖Э?，貨幣政策存在被動收緊的風(fēng)險。
三是海外經(jīng)濟(jì)仍在回升，美聯(lián)儲收縮QE或已不遠(yuǎn)。從PMI數(shù)據(jù)看，歐美經(jīng)濟(jì)的修復(fù)依然處于上行態(tài)勢，其中美國PMI數(shù)據(jù)高位有所回落而歐洲和日本的PMI數(shù)據(jù)仍在上行，美聯(lián)儲4月會議紀(jì)要顯示其首提“討論調(diào)整購債規(guī)?！?，而從歷史經(jīng)驗(yàn)看，美聯(lián)儲內(nèi)部開始討論縮減到最終決策，一般還要經(jīng)歷數(shù)個月的時間。
四是警惕反彈窗口臨近尾聲，市場下行風(fēng)險仍存。4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步確立了修復(fù)見頂?shù)男问?，貨幣環(huán)境趨于寬松，權(quán)益市場出現(xiàn)反彈，以醫(yī)藥生物為代表的績優(yōu)板塊和周期復(fù)蘇交易板塊領(lǐng)跑市場。展望三季度看，貨幣寬松防控信用風(fēng)險擴(kuò)散的必要性下降，同時通脹也存在超預(yù)期風(fēng)險。預(yù)計(jì)三季度市場的波動可能會再度加大，我們需要警惕本輪反彈窗口結(jié)束的風(fēng)險。
投資操作：未來最大的風(fēng)險仍然是輸入性通脹，通脹很有可能會在下半年繼續(xù)走高，從而對國內(nèi)貨幣政策帶來一定的壓力，但是由于是輸入性通脹，所以貨幣政策的緊縮力度也會有限。海外因素畢竟是復(fù)雜的，我們無法去準(zhǔn)確做出預(yù)判，因此對下半年仍然要保持謹(jǐn)慎樂觀，對市場保持“謹(jǐn)慎”，對優(yōu)秀公司的成長要保持“樂觀”。
